这个5月，广州房地产市场又掀起一次小热潮。“五一”假期前，被行业称作“穗八条”的新政放出，改变了不少人的假期计划，一些原本外出度假的家庭，将目的地换成了心仪楼盘的销售中心。
从提高公积金贷款额度、支持“商转公”，到直接真金白银给予“卖旧买新”专项补贴，“穗八条”打出的一套组合拳，惠民诚意满满，支持楼市决心如磐。在此背景下，广州时隔数年，再度出现“日光盘”。
5月26日，广州市召开新闻发布会，公布一系列配套实施细则。“穗八条”的兑现感拉满，也增强了市场各方信心。
量价齐升，企稳成势
一连串数据显示出广州楼市企稳回升的迹象。
26日的新闻发布会上，广州市政府副秘书长黄光烈公布：1—4月，全市一手商品房网签面积315.4万平方米、同比增长9.2%。5月以来，全市重点一手楼盘周到访量、认购量、网签量分别环比提高26.9%、36.9%和11.4%。
另有数据显示，1—4月，广州网签面积在中心城区与外围城区中均实现增长，全市库存去化周期保持在18个月内的合理区间，市场总体呈现量价回升、结构优化、库存减少的积极态势。
“穗八条”配套细则发布，“商转公”要求放宽
积极的信号来自市场的触底反弹。自2024年以来，广州在全国率先放开楼市限购门槛，给市场交易松绑。在经历了波动的2年调整期后，市场泡沫散去，真实需求与价格空间得到释放，更多真诚买家在市场“见底”后结束观望，造就了今年的良好开局。
积极的信号也来自市场的信心修复。近年来，广州房地产结构性调整一直在由表及里地进行着。从表面看，楼市放开后的价格回归拉开了调整的序幕，各楼盘争相让利的戏码轮番在节假日上演，市场自身的调节力让价格趋于理性、稳定。
更深层的变化则是针对“产品力”的竞争。随着“好房子”等概念自上而下落地，开发商们也嗅到新风向：在行业转型的大浪淘沙中，极致的性价比才是“活下去”的关键。于是，从新规产品到智慧家居，从园林社区到“学铁商医”，质量说话、资源赋能的“好房子”成了一道新风景。
市场的分化逐渐清晰显现。作为一线城市的广州，高端住宅市场持续走热，克而瑞数据显示，3000万元以上总价段成交73套，同比增长170.4%。成交总价结构持续上移，成交量增速亦跑赢北京、上海。
在差异化精准供地助推下，地处“珠金琶”（即珠江新城、金融城、琶洲）、新中轴板块的保利玥玺湾、中海大境及广府萬宸等项目，以及未来备受期待的马场地块，均成为受到市场瞩目与热捧的城市塔尖资产。
与此同时，交易来源的另一部分是刚需与刚改人群。“穗八条”的出台以及相关条款，正是针对这些新市民与改善群体。他们是楼市价格企稳的受益者，也是在每一次政策调整后，直接转化的一批批购买力。
“真金白银”托底，“卖旧买新”激活
广州出台的“穗八条”房地产新政，核心目标在于打破当前市场循环梗阻，构建“人、房、地、钱”要素联动的长效发展模式。相较以往楼市的门槛型政策而言，本次政策更偏重优惠型、便利型措施，进一步鼓励和便利广大置业者灵活消费，以补贴促消费。
“穗八条”出台前，广州已在购房、售房税款等方面实施过优惠政策，如2023年9月公布的个人销售住房增值税征免年限“5改2”，一定程度上降低了二手房的流通成本；或是在消费领域，对购置智慧家居等进行政府补贴等。
放眼国内，广州并不是第一个落地购房补贴的城市，重庆、武汉、东莞、沈阳等不少城市在2025年就开始实行此政策，各地因城施策，结合自身财政能力和市场情况，对换房给予真金白银支持。
这一次，广州一次性给足“公积金+补贴+回收二手住宅”的组合“大礼包”，一是为进一步坚定市场信心，展现出政府对房地产的支持态度；二是坚决兑现政策红利不“挤牙膏”的行政效率，在企稳回升因素持续聚集的当下，乘胜追击迎合市场所需。
真金白银，广州还是“头一回”。
此前，广州市房地产行业协会曾集结百余家企业，先后开展多轮“以旧换新”活动，企业自由参与，自主决定优惠力度和执行标准。当年，不少头部企业还专门成立了“以旧换新”团队，投入资源带动“卖一买一”的交易循环。但这仅限于市场自身的热闹，政府方面既没有明确政策也没有财政补贴。
此番，“穗八条”便填补了政府在置换环节中的缺失。从促消费、控增量、优供给、去库存等多维度发力，配套细则落地后政策效应持续释放。
在降低购房成本方面，公积金政策大幅优化，最高贷款额度可达360万元，同时扩围“商转公”政策并允许转为组合贷，切实减轻居民购房压力。同步发放2亿元“卖旧买新”专项补贴，单套房屋最高补贴3万元，鼓励有条件区域试点“买房送学位”，紧扣民生核心需求拉动住房消费。
再者，对国企下场收购二手房工作也有明确的要求：被收购家庭须在二手住宅交易后180个自然日内购买位于广州市行政区域内的新建商品住宅。
“穗八条”组合拳的目标由此清晰可见——促进一、二手市场流通，加快形成交易闭环。
存量市场，进一步盘活
在26日公布的“穗八条”实施细则中，国企下场收购二手住宅无疑最受关注。广州安居集团当即发布《关于开展居民商品住宅“卖旧买新”试点工作的通告》，明确“建筑面积不高于70平方米，收购价格不高于300万元”等收购标准。
实际上，广州安居集团下场收购商品房已小有成果，只不过此前不是面对“散户”。广州市住房和城乡建设局曾官方回复南方+：2024年广州制定收购已建成存量商品房用作保障房的工作方案。截至2025年底，全市累计购买存量房约1.4万套，购买总价223亿元，面积超150万平方米。
此前收购主要是针对整体项目，特别是城中村改造项目。而这次则是直面个人、家庭群体，进一步盘活了存量市场。
去年7月，中央城市工作会议宣布我国城镇化建设正式进入存量时代。“穗八条”直奔“去库存、再盘活”的方向，发挥功能性国企的职能，打通房地产、保障房、城市更新、房票运作等多维渠道，形成彼此联动、相互依存的格局。
近两年来，广州愈发重视核心区域的老旧物业，从旧城改造到原拆原建，改善民生与运营资产相辅相成。集群街2号人居环境焕然一新，“黉桥·小石集”改造成青年公寓，得胜岗增加配售型保障房……中心城区小户型资产，未来有望经过一番精致的运营，在盘活中实现增值。
不谋全局者，不足谋一域。“穗八条”支持的不再是昔日狭义的房地产市场，而是尝试打通一套存量时代城市运营的新逻辑。
采写：南方+话题研究员 郎慧
统筹：谭超 罗莎
策划：胡良光 李珩丹
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